Блокированные дома: особенности жилых домов блокированной застройки, основные конструктивные схемы и типы блокированных домов, законодательна база. Жилой дом блокированной застройки - это что? Определение зданий типа ДБЗ. Типы домов блокированной застройки: фото. Правовое регулирование: признание объекта домом блокированной застройкой, получение разрешения на строительство. Управление домами блокированной застройки. Фото + видео.
Содержание
Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре
Согласно пункту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом блокированной застройки — это здание из одного — трёх этажей со следующими признаками:
- объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум — 10) в одно строение;
- плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
- наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.
В каждом блоке проживает одна семья.
Блокированный дом и блокированная жилая застройка
Есть ли разница между этими терминами? По смыслу есть. Определение в ст. 49 градостроительного кодекса Российской Федерации больше подходит именно для блокированной застройки (таунхауса), а не для жилых домов, в неё входящих.
Таунхаус — это малоэтажная застройка, состоящая из ряда однотипных жилых, блокированных боковыми стенами домов с индивидуальными входами, малыми палисадниками, а порой даже и гаражом.
Блокированные дома — это имеющие общую стену два объединенных дома, рассчитанные на одну или две семьи.
Палисадники более свойственны для городских таунхаусов, представляющие архитектурные ансамбли, растягивающиеся на целые кварталы в Париже и Англии. В них проживали обычно рабочие заводов, грузчики портов и другой трудовой люд. В России популярность приобрели таунхаусы в пригородных зонах с выходом из каждого блока на личный земельный участок семьи.
(В СССР одноэтажный ряд блокированной застройки назывался бараками).
Сходство и отличия блокированной застройки от МКД
- Многоквартирным домом (МКД) считается здание, имеющее хотя бы две квартиры с самостоятельными выходами на земельный участок, на котором находится МКД, и с прямым доступом из каждой квартиры в помещения коллективного пользования (коридор, лестничная площадка и т.д.). (В блокированной застройке также имеется выход на общую территорию, но при этом в доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования).
- МКД может иметь свыше трёх этажей, лифт, мусоропровод, подвалы, чердак, вспомогательные помещения, коммуникационные шахты и пр. (Ничего этого не имеют дома блокированной застройки).
- Земельный участок и имущество многоквартирного дома является коллективной собственностью, и каждая семья обладает лишь той долей, которая соответствует его доле собственности (отношению площади квартиры к площади дома). То есть полным обладателем ни земельного участка, ни технического помещения МКД собственник квартиры не может стать: например, что-нибудь построить во дворе, на крыше, использовать для своих целей подвал и пр. (Собственник таунхауса может иметь свой автономный земельный участок, который оформляется в собственность).
Можно ли считать жилыми блокированные дома
Хотя таунхаусы и называются жилыми, этому статусу они соответствуют не в полной мере. Об этом свидетельствует ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):
Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения нужд проживающих.
Однако в помещениях блокированных застроек (особенно барачного типа), жилищно-бытовые условия не всегда отвечают этому правилу. Министерство строительства разрабатывает в настоящее время нормативы, дающие более точные определения понятиям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом блокированной застройки”.
Разрешение на строительство
Согласно строительным правилам, нельзя возводить один дом на нескольких отдельных участках. Поэтому чтобы получить согласие на строительство блокированного дома, понадобится выполнить ряд действий:
- Оформить документацию на землю, на которой планируется возведение конструктивно связанных частей. Сюда относится градостроительный план на каждую используемую земельную площадь и разрешение на строительство жилого здания, конструкция которого состоит из отдельных блочных частей.
- Под каждое строение формируется отдельный земельный участок, и на каждый из них составляется план межевания. Далее проводится процедура по получению разрешения на ввод такого жилья в эксплуатацию.
- Каждый отдельный дом ставится на учет в кадастровый реестр.
Правовые нюансы
Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:
- Блокированная постройка — это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
- По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
- Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
- Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.
Как вывод из вышесказанного — затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.
Управление домами блокированной застройки
В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программВ рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь. Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, соответственно не могут быть внесены в работу таких региональных программ. Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей.
Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством. В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник.
В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.
Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет. Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.
Как признать дом блочным?
Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.
Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:
- БТИ.
- Местную администрацию.
- Судебные инстанции.
Соответственно, все эти этапы следует пройти последовательно. Суд - только в случае безрезультатности двух первых шагов.
Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:
- Здание стоит одиночно, имеет не более трех этажей.
- Каждый блок, секция предназначена для проживания одного собственника, одной семьи.
- Нет единых внутридомовых систем, имущества для общего пользования собственниками.
- Коммунальные услуги (это водоснабжение, отопление, канализация, электричество и проч.) предоставляются владельцам блоков непосредственно поставщиком.
- Общее оборудование расположено за стенами жилых секций для обслуживания независимых от них блоков.
Когда выдается разрешение на строительство
Когда выдается разрешение на строительствоДля получения разрешения на строительство объекта жилой или коммерческой недвижимости в рассмотрение берется:
- Градостроительный кодекс РФ;
- Документ городского зонирования ПЗЗ (правила землепользования и застройки);
- Регламентирование муниципального образования Администрации г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края;
- Собственно, разрешающая документация.
Отсюда выходит следующее: согласно ПЗЗ застройщик получает земельный участок в собственность или аренду, становится его собственником. Согласно генеральному плану города Михайловска разрабатывается проект планирования территории под различные типы объектов, который утверждается на публичных слушаниях. Далее регламент освоения согласуется с проектом планировки.
Итого необходимы:
- Проектная документация;
- Градостроительный план земельного участка;
- Технические условия для подключения объекта к инженерным сетям.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- https://moezhile.ru/novostrojki/blokirovannyj-ziloj-dom.html
- https://zakon.wiki/obshhee/poleznye-stati/blokirovannye-doma.html
- https://tbti.ru/teoriya/ponyatie-doma-blokirovannoj-zastrojki.html
- https://nedviginform.ru/izhs/blokirovannye-doma-zhilye.html
- https://businessman.ru/jiloy-dom-blokirovannoy-zastroyki---eto-chto-takoe.html
- https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/dom-blokirovannoy-zastroyki/