Цена в договоре купли продажи

 

За регистрацию договора купли – купли продажи, сделка облагается 13% государственным налогом. Сумма НДФЛ рассчитывается исходя из стоимости квартиры на момент продажи. В основном, физические лица оплачивают до 2 000 рублей, а юридические – 22 тыс. руб. Из статьи вы узнаете, сколько стоит договор купли-продажи квартиры, а также кто должен оплачивать расходы при заключении сделки. Какую цену на недвижимость указать, можно ли неполную и что означает занижение и завышение? Читайте о вероятных рисках.

Затраты сторон на подготовительном этапе

Заключение договора купли-продажи квартиры потребует затрат от обеих сторон. Давайте для начала посмотрим на то, что отнесено к обязанностям продавца на подготовительном этапе. Итак, к расходам продавца относятся все документы на квартиру:

  • выписка из ЕГРН;
  • справка о состоянии лицевого счета;
  • справка о законной перепланировке;
  • оплата всех коммунальных платежей за месяц, в котором совершается сделка.

Справки БТИ стоят 1000-2000 рублей в зависимости от площади квартиры. Иногда возможна оплата дополнительных справок БТИ, таких, как соответствие адресов и площадей. Чтобы избавить себя от всей бумажной волокиты и сэкономить время, можно перепоручить этот процесс риэлторам, однако об этом речь пойдет позже.

На покупателя обычно ложится оформление самой сделки. На подготовительном этапе он, как правило, ничего не оплачивает, за исключением аванса или залога продавцу.

Почему продавцы занижают цену

В 2022 году провел опрос, согласно которому у 57% респондентов в договоре купли-продажи (ДКП) указана реальная цена нового автомобиля или машины с пробегом. У других 42% респондентов указана цена 10 000 рублей и более, но меньше реальной стоимости. Главная причина, по которой участники сделки указывают заниженную стоимость в договоре купли-продажи, состоит в том, что продавец не хочет платить подоходный налог (НДФЛ).

Налог платить не нужно только в трех случаях:

• если срок владения автомобилем составляет более трех лет;

• если сумма продажи ниже суммы покупки;

• если стоимость автомобиля не превышает 250 тысяч рублей (это сумма стандартного налогового вычета при продаже).

В остальных случаях в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ сумма подоходного налога составляет 13% налоговой базы. Рассчитать налог необходимо самостоятельно, а после подать декларацию 3-НДФЛ и оплатить (подробная инструкция есть на официальном сайте Федеральной налоговой службы).

Помните, что она должна быть представлена, если проданный автомобиль находился в собственности менее трех лет. Декларация нужна в любом случае, даже если обязанности по уплате налога не возникает.

Рассчитать налог можно двумя способами:

•  с использованием цены при покупке авто: (цена продажи — цена покупки) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен за 300 000 рублей, налог составит 26 000 рублей (200 тысяч рублей × 13%).

• с использованием налогового вычета: (цена продажи — налоговый вычет 250 000 рублей) × 13%;

Например, при продаже автомобиля за 500 000 рублей, который был приобретен дешевле 250 000 рублей, налог составит 32 500 рублей (250 000 рублей × 13%).

В основном занижением цены в ДКП занимаются перекупщики, так как с большого оборота придется заплатить существенную сумму в бюджет. Но бывает и так, что сам покупатель настаивает на занижении стоимости, чтобы покупка не привлекала внимание налоговых органов: автомобиль дорогой, а официальный доход приобрести подобное ТС не позволяет.

Какую цену на недвижимость указать в соглашении?

Договор купли-продажи является гарантом перехода права собственности на объект недвижимости. В его заключении участвуют две стороны: продавец и покупатель. Соответственно, прежде чем начать совершение сделки, продавец должен определиться, за какую цену он будет продавать квартиру.

Случаи завышения или занижения цены не редкость, и такие вещи могут грозить неприятными последствиями для каждой из сторон. Так что важно четко представлять, что и за сколько вы продаете, и, соответственно, указать эту цену в договоре.

Эта цена может определяться самим продавцом, по обоюдному решению сторон, или посредством независимой оценки. Последнее позволяет узнать, сколько стоит жилье на рынке.

Делать оценку стоит, если:

  • у объекта недвижимости несколько владельцев и их оценки расходятся;
  • имеются судебные споры;
  • если квартира приобретается в ипотеку, и банку нужны документы, подтверждающие стоимость;
  • имеются обязательства перед банком, а квартира – является гарантом возвращения денег.

В договоре можно указать полную стоимость, а также завышенную или заниженную. Ниже мы расскажем, что каждая из них означает.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Простым языком о том, сколько стоит оформление купли-продажи квартиры и из чего складываются расходы
  • Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы
  • Всё об обязанностях собственника по оплате коммунальных услуг. Можно ли продать квартиру с долгом?
  • Цена услуг при продаже и покупке квартиры и сколько берет риэлтор? Как реализовать жилье агентству и формы оплаты
  • Цена ремонта: сколько стоит оформление перепланировки квартиры?

Полная цена — что это означает?

Указанная в договоре стоимость квартиры должна полностью отвечать достигнутой между сторонами договоренности, а также соответствовать реальному положению вещей.

Если стороны хотят гарантированно избежать негативных для себя последствий не только в виде угрозы потери денег, но и более серьезных – в виде уголовной ответственности, следует стараться указывать в договоре купли-продажи полную и реальную стоимость.

Также не стоит забывать о том, имелся ли залог в предварительном договоре (в случае наличия такового). К примеру, если стоимость недвижимости составляет 2 800 000 рублей. Соответственно, эта сумма и должна быть указана в договоре, она же – и составляет полную стоимость.

Если часть средств являются ипотечными заимствованиями это прописывается отдельно. Например: полная стоимость 2800000 рублей, из них первоначальный взнос – 1000000, и 1800000 – кредит в банке.

Если из 1 млн личных средств до заключения договора продавцу предоставлялся залог, скажем, в 50 тыс. рублей, то дабы зафиксировать эту сумму, с продавца берется собственноручно написанная расписка. Как правило, этого достаточно.

Завышение

Нередко продавец недвижимости может столкнуться с тем, что покупатель хочет прописать в договоре завышенную стоимость квартиры. Обычно это делается в случаях, когда требуется купить квартиру в ипотеку. Мотивы бывают следующие:

  1. Покупатель хочет получить большую сумму в ипотеку. Как правило, это возможно, если не возражает продавец. И тогда в договоре прописывается завышенная сумма. Соответственно, продавец получит ту сумму, о которой стороны устно договорятся, а остаток ипотечных средств заберет покупатель.
  2. Бывают ситуации, когда покупатель не в состоянии погашать ипотеку, и тогда кредитная организация выставляет жилье на продажу. Причем по той цене, которая была указана в договоре. Соответственно, чем выше эта цена, тем выгоднее покупателю-неплательщику.
В ряде случаев для увеличения стоимости квартиры по договору может быть недостаточно только лишь договоренности между с сторонами. Камнем преткновения может выступить необходимость провести независимую оценку.

При завышении стоимости недвижимости в договоре продавец рискует столкнуться с пагубными для себя последствиями.

  • Во-первых, в случае признания сделки недействительной, стороны должны будут вернуть друг другу то, что каждый из них получил при заключении договора. Таким образом, продавец должен будет вернуть ту сумму, которая была прописана в договоре. А эта цена – завышенная.
  • Во-вторых, банки в ипотеку дают около 90% суммы от той, в которую оценивают квартиру оценщики. Для получения полной суммы необходимо будет договариваться с оценщиками. Но – аккредитованная организация на это не подпишется. Если же оценщики на стороне сделают оценку, которая будет отличаться от сведений в договоре, ипотеку могут не дать. На период проверки продавец будет вынужден ожидать, что влечет за собой потерю времени, а также потерю денег и покупателя Так как в договоре будет прописано, что продавец уже получил задаток. После отказа в ипотеке, эту сумму придется возвращать.
  • В-третьих, можно стать соучастником в мошеннической схемы, так как «покупатель» может просто не посвятить вас в свои преступные планы. Но – незнание закона, как известно, не освобождает от ответственности.
  • Ну и наконец, в-четвертых, если продавец владеет квартирой меньше трех лет, то ему придется платить налог, а высчитываться он будет аккурат от «завышенной» стоимости, прописанной в договоре.

Занижение

Заниженная стоимость квартиры в договоре чаще всего может прописываться в случае, когда продавец владеет продаваемой недвижимостью менее трех лет. В этом случае, по закону, на него накладывается обязанность заплатить налог 13% от полученных с продажи денег.

Сумма в 2 млн рублей, при этом, не облагается налогом, так как является налоговым вычетом. А продавец вправе выбрать – воспользоваться им или прибегнуть к расчету разницы между расходами и доходами от покупки и продажи квартиры.

С этой разницы и придется уплачивать налог. И этот 13%-налог может вылиться в круглую сумму. Это и заставляет продавца прибегать к попытке указать в договоре заниженную сумму, просто чтобы сэкономить.
Риски и негативные последствия для покупателя при указании в соглашении неполной цены за недвижимость могут возникнуть в том случае, если продавец действует «в темную» и не уведомил банк о занижении стоимости, которую он намерен прописать в договоре.

Покупателю могут не выдать ипотеку, а продавец вернет ему лишь ту сумму, которая будет прописана в соглашении. Она, разумеется, будет ниже, чем реальная, то есть покупатель окажется в невыгодном положении.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/kakova-stoimost.html
  • https://autoreview.ru/articles/na-pravah-reklamy/automama-cena
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий