Эскроу счет что это простыми словами

 

Что такое эскроу счета, как они работают? Открытие и использование счета эскроу, плюсы и минусы. Счета эскроу в долевом строительстве. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Особенности эскроу-счетов по закону об участии в долевом строительстве

Помимо ГК РФ вопрос эскроу-счетов регулирует 214-ФЗ. Здесь, в частности, отмечается, что денежные средства на счет гражданин переводит только после того, как договор покупки будущей новостройки будет соответствующим образом зарегистрирован.

Во время нахождения средств на счете банк не начисляет проценты на указанную сумму, но и выплата вознаграждения ему тоже не предусмотрена.

Чтобы получить средства граждан на замороженных счетах, застройщик должен будет предоставить банку письменные доказательство того, что стройка подошла к концу. Это может быть разрешение на ввод в эксплуатацию дома, сведения из ЕГРН о том, что государство зарегистрировало право собственности в отношении квартиры и т.д.

Счет эскроу и федеральный закон 214


Застройщики, которые успели получить разрешение на стройку до принятия изменений в законе о долевом строительстве, не будут работать по счетам эскроу. Однако у них все равно проверят размер уставного капитала. Но деньги дольщиков они могут вложить в стройку.

Уставной капитал по приказу Минстроя варьируется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.

Если в 2022 году этот застройщик решит воплотить новый проект, построив многоэтажку по договору долевого участия, ему придется учитывать поправки в 214 ФЗ.

Отметим самое основное.

  1. Проектное финансирование станет обязательным для всех. Речь об использовании тех самых эскроу счетов, про которые часто спрашивают, что это такое.
  2. Опыт работы на строительном рынке — не менее трех лет. Общая площадь квартирных домов должна составлять не менее 10 тысяч кв.м. С одной стороны понятно, что успешный опыт строительства выступает гарантией, с другой — получается, что новые фирмы не могут работать по счетам эскроу и строить «в долевку».
  3. Административные расходы — не более 10% от финансов, планируемых на весь период строительства. К этим затратам относятся обслуживание счета в банке, начисление зарплаты, уплата налоговых сборов, расходы на рекламные кампании, коммунальные услуги, аренда офисов, оплата связи, организация рабочих мест. Целевое использование денег контролирует банк. По превышении лимита банк блокирует совершение операции.
  4. Авансовые затраты — не более 30%. Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
  5. Ввод жилья в строй — строго в планируемые сроки. В противном случае отказ в предоставлении зос — заключения о соответствии. Задержка считается от трех месяцев и более. Даже если по генплану запланировано строительство большого жилого комплекса, нарушение сроков ввода даже одного дома уже грозит тем, что последующие проекты застройщик не сможет реализовать.


Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий. Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи. Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Какой банк лучше выбрать


Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.


Список банков

Надо отметить, что не в каждом банке сегодня можно открыть счет эскроу для расчетов при покупке жилья в новостройке. На сайте ЦБ представлен полный список банков, которые соответствуют определенным критериям. С ними и можно работать.

В данном списке сегодня насчитывается 60 финорганизаций. Здесь вы можете встретить такие банки, как Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, Банк «Санкт-Петербург», Возрождение, Связь-Банк, Азиатско-Тихоокеанский банк, Московский кредитный банк, Банк «ФК Открытие», Росбанк, Тинькофф Банк, ОТП Банк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и другие.

Счета эскроу в долевом строительстве


Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

  1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.
  2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.
  3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2022 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

  1. Завершился срок хранения средств.
  2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.
  3. Компания не смогла достроить объект.
  4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.



Плюсы и минусы эскроу счетов


Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

  1. Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.
  2. Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.
  3. Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.


Фото 1

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://zaimisrochno.ru/articles/3540-eskrou-scheta-v-chem-sut-kakie-banki-uchastvuyut
  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
  • http://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий